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海南樓市東北客戶占六成 多數一次性付清全款
海南樓市裡的東北人
東北客戶占六成，多數一次性付清全款，京冀客戶越來越多
時代周報記者 劉金環 發自三亞、廣州
7月末一個深夜的三亞鳳凰機場，一輛五菱七座面包車停在機場的停車場。車身上印著公司的名字和廣告，這是一傢在海口和三亞都小有名氣的房地產推廣服務公司。車裡，陸小鹿已經睡瞭一覺，鬧鐘把她從睡夢中驚醒，她揉揉惺忪的睡眼，強打起精神走向機場大廳去接晚點的客戶—專程從沈陽飛來看房的劉女士。
多年來，海南吸引著源源不斷的外地遊客，2010年國務院正式批復海南建設國際旅遊島，建設正式步入軌道以來，旅遊地產愈發興盛。據統計，2000年，海南接待過夜遊客人數達到1000萬人次，到瞭2014年，這一數據已突破4000萬。旺季是每年的11月至來年的3月，中國大部分地區都處於寒天雪地，但在熱帶島嶼海南，人們可以照舊穿著薄衣，享受舒適的恒春氣候和濱海生活，這吸引著大量的“養老遊”、“養生遊”人群選擇在冬季定居或半定居於此。
在這樣的背景下，旅遊地產成瞭海南受益最大的行業之一。得益於此，在海南特別是三亞，大量有海南特色的房地產服務中介公司應運而生，與其他城市的房產中介公司不同的是，他們面對的客戶群體主要為外地遊客，並且提供“無償接機、免費接送、全職司機、專業顧問”的“私人定制”服務，截至2014年底，在海南工商部門註冊的此類中介公司多達1300多傢。
1300多傢房地產中介公司在外地購房者和海南樓市之間架起瞭一座橋梁。在有“黑龍江省三亞市”這一坊間戲稱的三亞，一個有趣的現象是在海南的東北人置業顧問售房給東北來的購房者。據資料顯示，海南購房者87%來自島外，而在三亞，東北客戶占到79.6%。
這或許也在一個側面解釋瞭前段時間被討論的“東北人去哪兒”。據不完全統計，每年在三亞的黑龍江流動人口就有30萬，其中常住人口約13萬。而據2010年第六次全國人口普查，東三省每年凈流出的總人口約200萬。
“房地產導遊”
陸小鹿所在的公司在海南頗有名氣，她一天的工作往往是從晚上開始的。她的微信會接到來自公司客服的信息：“今晚12點10分接機，航班號HU7332，劉女士，沈陽人，想買房度假，重點推薦80平米以下的小戶型。”
將晚點的劉女士送回酒店再回到傢已是凌晨3點，這是陸小鹿工作的常態，特別是周五的晚上。“通常接完最後一個客戶天都亮瞭，然後白天繼續帶客戶看房，周末不睡覺。”她指著自己的眼睛，讓時代周報記者看她的黑眼圈，陸小鹿有著東北姑娘的直爽性格，胖臉上笑起來有酒窩，酷似來自東北的諧星賈玲。周末是她一周中最忙碌的時間，多數外地購房者選擇周五晚上飛過來，周六日看房買房，周日晚上再飛回去。
這個周五晚上，客戶劉女士專程從沈陽飛過來，想為父母購置一套過冬的房產。時間緊迫，陸小鹿隻好在周六一天內帶她看瞭5個樓盤，奔波於市區一處高端住宅小區到灣區的4處二線海景房小區之間。
“來三亞買房的多是外地人，他們時間緊，對三亞也不熟悉，我們的工作性質其實跟導遊一樣，我們是房地產導遊。”陸小鹿對時代周報記者解釋，“導遊還要收費的，我們是全程免費的。”
陸小鹿的老傢在黑龍江省牡丹江市，兩年前的一次旅遊讓她愛上瞭三亞，於是把正在經營的服裝店盤瞭出去，帶瞭幾件夏天衣服就飛來瞭三亞。
問到為什麼選擇做房地產導遊，陸小鹿笑笑說：“我每賣出一套房，房地產公司給我500-1000元的廣告費，也就是提成。再加上2200元的底薪，收入還過得去。”
在海南，房地產、旅遊和遊艇是當地人口中最賺錢的三個行業。今年上半年，海南房地產開發完成投資735.02億元，增長20.7%，累計房屋銷售面積為461.95萬平方米，房屋銷售額為477.78億元。
海南寬松的就業和宜人的氣候對千山萬水之外的東北人有著巨大的吸引力。在海南省獲批國際旅遊島的第二年上半年，島外人士購買三亞商品住房6366套、60.52萬平方米，分別占銷售總套數和總面積的85.5%和85.4%。據海南省住建廳2013年的統計數據，海南購房者87%來自島外，而在三亞，東北客戶占到79.6%。“現在東北客戶占6成吧，來自河北、北京的客戶越來越多瞭。”在海口和三亞兩地都經營房地產中介的梁經理告訴時代周報記者。
以位於海棠灣的一處11棟二線海景房樓盤為例，據時代周報記者瞭解到的數據，今年上半年售出的234套住房中，有60%被東北客戶買走瞭，均價在2.5萬元/平方米的海景房售價集中在120萬-300萬元。東北購房者多數是一次性付清全款，東北到海南的長途跋涉令購房者對辦理分期付款的繁瑣手續感到麻煩。
在沒有購房者預約的時候，陸小鹿的日常工作是去三亞各個在售樓盤 “踩盤”，也就是去瞭解各個樓盤的詳細情況。陸小鹿稱“踩盤”為“老鄉大會”。“牡丹江、鶴崗、哈爾濱、沈陽……全是東北那旮旯的。”陸小鹿自豪地說：“差不多三亞每一個售樓處都有東北老鄉，賊多瞭！”
陸小鹿所在的公司有100多名員工，其中有1/3是東北人，她所在的服務外地購房者小組裡有6個人，其中就有黑龍江人、吉林人、遼寧人各一個。“我們組被稱為東北幫。”她說。
陸小鹿與劉女士很快用東北方言交流瞭起來，劉女士最後選擇瞭租住三亞灣的一處12層的二線海景房。12月到次年的2月，先預付瞭2萬元的定金。
周日晚，陸小鹿送劉女士前往機場，臨別還熱情地邀請她冬天的時候來找自己玩。送走劉女士，陸小鹿馬上整理好劉女士的相關材料，準備第二天一早去辦理。“這不算什麼，有的客戶連海南都沒有來，網上咨詢後就打款買房瞭。”陸小鹿說。
7月不是海南旅遊的旺季，沙灘上遊人並不多，近海的酒店以及公寓也有些冷清，走在市區的街道上，房屋租賃廣告隨處可見，市區酒店霓虹燈廣告上的價格也低得嚇人，原價599元的豪華大床房現價隻要59元。
和酒店房價一起縮水的還有房地產中介們的業績。陸小鹿這個月隻賣出去三套房子，但她不以為意，因為“在三亞賣房的旺季和旅遊一樣”。
陸小鹿說“三亞房子不愁賣”。在海南，房子不分陰面、陽面，房子采光好，戶型好，特別是針對外地購房者的精裝修，讓外地購房者隨時拎包入住。“我賣出的3套都是2014年4月前的尾盤，因為是小戶型。”陸小鹿說。2014年4月3日，三亞城鄉規劃委員會便通過瞭《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，從當年4月起，三亞將不再建設80平方米以下小戶型，而主要建設低密度、低容積率的大戶型別墅與洋房。這直接導致瞭房市上殘留小戶型的熱銷，由於度假以及養老的購房需求，小戶型的房子更受歡迎。
定居在海南
位於河東區丹州小區的王傢餃子館是陸小鹿和同事下班後經常聚餐的地方，丹州小區是上世紀90年代開發的樓盤農地變建地貸款全省皆可處理，最早一批來三亞買房的外地人多居住在這裡，也是東北人最密集的住宅區之一。“老板、廚子、服務員都是東北人，去吃飯的也是東北人。”王傢餃子館緩解瞭陸小鹿對傢鄉的思念。
2014年末，三亞市戶籍人口有58.56萬，據不完全統計，常年生活在三亞的東北人有15萬之多，春節前後更高達20萬。陸小鹿這樣從事房地產行業的東北人不在少數，盡管沒有業內統計數據，但陸小鹿和她的同行很確定地告訴時代周報記者，“1000多個房地產中介公司裡，怎麼也得有1/3是東北人”。
“另外1/3是開飯館的。”接茬的是王傢餃子館的老板娘王美鳳。
50歲的王美鳳有著大臉闊口的北方人長相，操著一口濃重的東北腔，一邊收銀，一邊抬起頭來接話。2005年，王美鳳一傢和弟弟一傢共7口人浩浩蕩蕩從黑龍江省佳木斯市踏上瞭開往三亞的列車。“後來再也沒回去過過年，隻挑夏天回去，大概兩年回一次傢。”王美鳳回憶說，這是她來三亞的第10個年頭瞭。
傢鄉寒冷幹燥的氣候和霧霾導致的身體不適是兩傢人舉傢遷徙的決定性因素。當時王美鳳弟弟3歲的小女兒患有嚴重的哮喘，王美鳳本人也有高血壓，“身邊也有不少來海南打工的老鄉都說海南氣候好，我們把生意停瞭，房子賣瞭，揣著十幾萬塊錢就來瞭”。
“我出來的時候穿著棉襖棉褲，到瞭海南就脫得剩秋衣秋褲瞭，一下火車還是覺得熱，到處都是綠油油的，天也是藍的，從來不知道冬天也可以是這樣子的。”王美鳳至今記得剛下火車時的感受。
10年時間，姐弟二人把30平方米的餃子館做到800平方米的酒樓。“一年的房租要180萬元，每月要去工商局領28萬元的發票呢！”生意做大以後，傢鄉的親戚、朋友也跟著來瞭，店裡的7個服務員、3個廚師全是東北人。
2009年起，王美鳳傢裡先後買瞭兩套房子，弟弟傢買瞭三套，每年10月，王美鳳的父母都會動身來三亞過冬。
王美鳳的父母就是傳說中的“候鳥老人”—每年10月從東北飛來三亞、四五月再飛回東北的大爺大媽被形象地稱為“候鳥老人”。三亞市異地養八德土地貸款房貸老老年人協會數據顯示，據不完全統計，截至2014年11月，在海南三亞養老的異地老人，近40萬人，其中哈爾濱籍的老人就占20萬。
於是每年這幾個月，月川橋、白鹿公園裡的二人轉也成瞭風景。
租金最高的城市
2013年，王美鳳花140萬元買下瞭三亞主幹道迎賓路上的福瑞國際一套100平方米的房子。“買給兒子結婚用的，再貴也要買。”王美鳳嘆瞭口氣。
大比例的外地人購房讓三亞的房價水漲船高。時代周報記者走訪發現，目前三亞灣區的二線海景房均價在2.5萬元/平方米以上，市區的房子也在每平2萬元/平方米左右。2009年，王美鳳一傢在九所新區買瞭一套70平方米的房子，當時隻用瞭41萬元，幾年後，同地段的房價翻瞭3倍。
根據統計數據，2009年三亞全年的房屋銷售均價為11154元/平方米，2010年價格漲至18319元/平方米。其中2013年9月，三亞新建商品住宅價格同比增長瞭3.7%。按照中國指數研究院[微博]2014年發佈的4月百城房價指數，三亞的房價高達24726元／平方米，比一線城市的廣州還高出6200多元。而全市城鎮居民人均可支配收入為25460元，僅夠買1平方米商品房。
租房也貴。來瞭三亞兩年的陸小鹿還在租房，她租住的港門村靠近商品街和三亞灣，那裡80%的租客都是外地人。在三亞市區，一個30平方米帶衛生間的單間租價為800元/月，80平方米的兩居室則要2000元/月。“這還是按年租的價錢，按月租隻會更貴，到瞭旅遊旺季還是按天租的。”王美鳳傢的房子70平方米，過年前後的3個月租金為5萬元，但在淡季隻能租2000元/月。
房地產市場數據提供商禧泰房產提供的數據顯示，2014年1月，三亞的平均租金為100.42元/月/平方米，環比上漲31.78%，同比上漲18.84%，一舉超過瞭北京，成為租金最高的城市。
高房價讓在三亞定居的外地人倍感壓力。在外人看來，在三亞買瞭兩套房子，生意也做得有模有樣的王美鳳應該高枕無憂瞭。可是王美鳳心裡一直有個疙瘩，盡管在三亞住瞭10年，可是一傢人依然落不瞭戶。目睹瞭弟弟的女兒一路從小學上到初中不斷花錢求人的經歷，王美鳳愈發苦惱。“兒子已經結婚兩年瞭，準備要孩子瞭。等有瞭小孩，小學中學什麼的花點錢也能上，可是上高中考大學該怎麼辦呢？”
這不是王美鳳一傢的焦慮，而是三亞登記在冊的約20萬流動人口共同的焦慮。
王美鳳是在2009年買的房，此前的2008年7月16日，海南省政府頒佈第125號令，取消購房入戶政策。
拿到戶口，不僅僅是關乎孩子的上學問題，還有醫保問題。去年春節前夕，陸小鹿父親的腰椎間盤突出的老毛病發作，看病自費花瞭8000多元。
事實上，黑龍江、吉林與海南省的跨省醫保服務早已實施。據公開報道，2010年5月，哈爾濱市醫療保險管理中心與海南省正式簽訂定點服務協議，啟動跨省醫保；2011年2月，黑龍江省社會醫療保險局與農墾三亞醫院簽訂黑龍江省直定點醫療服務協議，黑龍江省直參保人員可以直接在三亞刷卡就醫。
陸的父親就是在辦理異地就醫手續的過程中生的病，“那邊的申請手續拿來瞭，這邊還沒接收，費用隻好自己報銷瞭，這事好像有理也說不清”。
陸小鹿的父母今年因而不願再來過冬，另一個原因是冬天的房租太貴。
王美鳳為瞭早日落戶，已經去辦理社保瞭—在三亞有兩年以上社保才有資格落戶，但也還得等政策下來。經過瞭十年，王美鳳不願“再錯過任何一個機會”。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150811/071922930934.shtml
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