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房地產稅主體確定由房產稅城鎮土地使用稅合並
房地產稅改革路徑日漸明晰。《經濟參考報》記者獲悉，房地產稅立法初稿已基本成形，正在內部征求意見並不斷完善中。據悉，房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合並，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。
財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產稅立法工作，加快房地產稅立法並適時推進改革。
據悉，房地產建設環節涉及耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建築安裝營業稅及附征城建稅、教育費附加、企業所得稅和印花稅；交易環節，賣房屋貸款利率試算二胎年息方銷售需繳納銷售不動產營業稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅或個人所得稅。目前，個人買賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅。
有業內人士指出，現行房地產稅費內容繁復。對於調控而言，以交易環節調整稅收為重，短期內能產生一定效果。但從建立長效機制來看，稅收政策調整頻繁，出臺較為倉促，應急色彩濃厚，缺乏頂層設計。此外，還存在制度建設滯後、保有環節改革進展緩慢等問題。
“現階段保有環節幾乎沒有稅收，歷次調控均以交易環節銀行房屋二胎稅收為主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯。”
上述業內人士表示，除保有環節稅收外，現階段交易環節稅收重在調節賣方。在供求關系緊張的市場環境下，賣方承擔的稅負基本轉嫁至買方，增加瞭中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔，偏離瞭調控方向。
以2013年房地產相關稅收為例，直接來源於房地產的稅收收入約為2.56萬億元，占全國稅收收入比重約為23.1%，占全國財政收入比重約為19.8%。其中，建設環節收入在房地產稅收收入中占35.6%，交易環節收入占54.9%，保有環節稅收僅占9.5%。
上述業內人士表示，根據房地產稅立法改革總體思路，擬在房地產相關稅費負擔總體不變的前提下，適當提高保有環節稅負，降低建設、交易環節稅費負擔。
中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房地產稅立法初稿已基本成形，現階段應在全國人大、財政部內部征求意見，進行完善，還沒有到向專傢等社會各界征求意見的階段。
“但房地產稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說，主要是把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合並成為新的房地產稅，增加房地產保有環節的稅負，以房地產的評估值為征稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產稅，隨著房地產稅征收步入正軌，未來會再進行改革。
國務院發展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產稅改革要把現有的房產稅和城鎮土地使用稅合並起來，已確定無疑。
值得註意的是，上述業內人士認為，稅改應註意合理制定對傢庭基本需求的免稅政策，同時對房地產企業持有的土地和正在開發項目征收房地產稅，抑制囤地、閑置土地等行為。
倪紅日表示，現階段房地產開發商要繳納城鎮土地使用稅，未來房產稅和城鎮土地使用稅合並後，房企也應作為有地無房新的房地產稅納稅人。她認為，稅收覆蓋面和強度或比現在更為嚴厲，“新的房地產稅計稅依據發生很大變化。是根據房地產的評估值作為征稅基礎，而評估值是以市場價值為基礎，進行專業計稅評估。將按照土地面積和地理位置，實行差別稅率”。
有房地產商認為，未來房地產稅若以評估價為繳稅基礎，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產市場下滑的背景下，將對目前大量囤地囤房等行為產生抑制作用。
此外，倪紅日指出，立法框架建立起來之後，具體征收時，地方應有一定的自主權。“房地產稅將作為地方稅種，給地方一定的征稅自主權。比較可能的方式是類似於煤炭資源稅的征稅方式，全國規定一個稅率區間，各個地方在這個區間范圍內根據當地的具體情況自主確定具體稅率。各地的開征時間、具體征稅依據、操作細節也會有細微不同。”施正文說，即便房地產稅立法完成，可以開征房地產稅，也不會全國范圍內統一開征，各地會各自出臺征收細則。
針對將在什麼時間、以何種形式開征，以及征收對象、免征范圍的劃定等涉及具體執行層面的問題，有業內人士稱暫時還沒有定論。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150714/3228888.shtml
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