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房地產調控應揚棄 相機抉擇思維
上海新金融研宜蘭三星土地貸款究院研究員 郭峰
近期，中央政府出臺瞭新一輪房地產調控政策，為持續數年的房地產調控再次加碼。"新國五條"內容更為全面而嚴厲，從房價責任制到完善限購政策，從房屋抵押貸款利率增加商品房供應到確保保障房建設，一應俱全。有人認為我國的房價面臨"越調越漲"的尷尬局面，雖然我們不能完全承認這種說法，但也必須思考怎樣的調控政策才能取得長期的效果。
臨時調控政策無法改變"預期"
萬變不離其宗。如同其它商品一樣，住房價格也是由供給和需求決定的。不過，由於住房同時擁有居住屬性和投資屬性，因此在住房需求當中，有相當成分的投資性需求因素的存在。並且，即便是居住性購房需求，其購房時機的選擇，也受到投資性需求的影響。即"剛性需求"者是否進入房地產市場，取決於他們對市場的判斷，當市場基本面或其它因素驅動房價上漲時，對價格上漲趨勢的預期，且由其所導致的更加無法負擔的擔憂，將加劇市場的緊張氣氛，從而使剛性需求者購房意願更強烈，並進而使價格上漲的勢頭更猛。
既然房價是由供需決定的，那麼調控房價自然也要從供給和需求入手。在積極擴大保障房建設、擴大商品房供給的同時，政府對於房地產調控的一項基本思路就是通過對投機性購房需求的打壓來穩定市場，限貸令、限購令皆出於這一思路。最近出臺的"新國五條"，將二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額的20%征收，也是打壓投機性需求的利器。但令人困惑的是，如此嚴厲的調控政策，效果似乎不彰。
筆者認為，房市調控效果不彰是因為現行的房地產調控措施都帶有很明顯的"臨時"色彩，缺乏維護住房市場長期健康發展的基本國策。以限購令為例，2010年4月份，國務院出臺高規格的"國十條"，規定商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，"在一定時期內"可以限制購房。各地方政府在2010年出臺，並在2011年加碼的"限購令"，也幾乎一致在文件中表明此輪限購令是"暫時"的、或在"一定時期內"有效的，甚至部分地區明確規定瞭限購令的終止時間，隻不過屆時因為中央的進一步要求，實際上並沒有終止而已。不僅行政性的限購令帶有濃厚的"臨時"色彩，在過去十餘年的房市調控史上，本是國之重器的稅收手段也常出現在政府的調控政策中，是否征稅，征稅幾何都成為政府"相機抉擇"的調控手段。
如上文所述，中國的住房市場是由投資性需求氛圍主導的，因此"預期"就在住房價格決定中起到瞭主導性作用。隻要人們預期房價將繼續上漲，就會繼續購房，並且以盡可能快的速度入市，而這又反過來導致房價進一步上漲。因此，當政府宣佈調控政策是"臨時"時，人們必然會"預期"這一政策在不遠的將來會被廢棄，各方力量就會暫時蟄伏，蓄勢待發。
房地產調控政策需立足長遠
有些時候雖然政府並沒有宣佈調控政策是臨時的，但社會各界仍預期其不會長久堅持下去，當宏觀經濟條件變化時，之前宣佈的調控政策就可能遭到調整，即不滿足所謂的"動態一致性"的要求。例如，在最新一輪調控中，二手房交易個稅規定被要求從嚴執行。如果這一政策能夠施行三年、五年、甚至十年，那麼其對投機性購房的打擊力度無疑是非常致命的，但很多人卻懷疑它的可持續性。例如，如果人們預期幾年之後形勢會變化，二手房交易個稅會從寬，那麼這項政策對人們現在的購房決策的影響就會大打折扣。
地方政府對於房地產的態度搖擺不定，是普通民眾對其調控沒有信心的根源之一。雖然在房價高漲，社會壓力較大的時候，出臺瞭平抑房價的政策文件；但是在經濟形勢不好的時候，也出臺過扶持房地產市場發展的文件。例如，1998年的住房全面商業化，是在亞洲金融危機的背景下推進的，有很強的拉動經濟增長的目的；而2008年年底為瞭緩解全球金融危機對我國經濟的沖擊，也出臺過扶持房地產發展的文件。
總而言之，隻要我們的調控政策始終是"臨時"的，調控就難以取得長期實效。隻有將一些有益無害、或大益小害的調控政策上升到"基本國策"的高度，例如將臨時的行政性"限購"調整為長期堅持的"稅收"等經濟手段，並積極修補地方政府在房市調控上相機抉擇的"信譽"缺失的欠債，讓民眾不再認為調控會成為"動態不一致"的政策，房地產調控才可能取得實效，也才能為房地產業的長期健康發展創造前提條件。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/08222001728.shtml
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