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澳洲小公寓遇冷 英國投資買房首付兩成半
近期多傢房企進軍海外，綠地集團12億英鎊投資倫敦住宅項目，在馬來西亞收獲過百億的碧桂園落子悉尼，傢葉海外投資集團執行董事黃弼唯向南都記者表示，目前不少中產階層投資移民對海外教育資源豐富的區域看好，頻頻出手。傢葉海外建議，投資者"出海"要區分自住還是投資功能，後者尤其要註意海外當地住戶的選房偏好。
澳洲二次房貸杠桿
在澳洲悉尼留學的譚小姐有著豐富的澳洲生活經驗。她在接受南都記者采訪時表示，第一次來澳洲就發現大學生都是搭夥租房住，而且房租價格不菲。當時傢境不錯的她就說動父母，在澳洲大學附近投資房產。如今譚小姐入手的一套傢庭公寓租期基本沒有斷過，她直言，當初經驗不夠豐富，如果選擇更大戶型，租金還會更可觀。
澳大利亞房地產評估與研究機構R PD ata發佈，多年以來悉尼房屋供給一直低於建地查詢需求，房地產價值保持每年5%-10%的增長。同時澳洲政府規定，在澳洲，海外人士購房首付僅10%，即可與當地居民一樣享受房屋貸款權。
在澳洲，房屋貸款利率一般在7.32%-7.37%，由於當地銀行競爭激烈，不時推出優惠政策或者"honeym oon rate"、"introductoryrate"給出6.99%甚至更低的利率。
另外，如果投資澳洲房產能有效利用杠桿原理，則可減少甚至免除貸款利率的困擾。因為澳洲銀行與國內不同，它允許二次房貸，購房者隻需要購買第一套房後，把其升值部分以現金方式提取作為第二套房產的首付，貸款利率選擇"還息不還本"的低房貸利率方式，在澳洲房產較高的租金回報及升值潛力情況下，以租代供及"滾雪球"式購房也並非難事。
佳海國際市場總監林通介紹，澳洲二次房貸除杠桿原理外，還有N R A S計劃也是吸引眾多投資者到澳洲投資重要原因之一。購房者平均每戶每年高達10，000澳元左右(約每年6.5萬- 7萬人民幣)。此補貼將根據通貨膨脹率逐年增加，共發放10年補貼，預計每戶總補貼將超過120，000澳元，這意味著購買即有78萬人民幣收入，該樓盤特別合適首次投資澳洲房產或資金預算較低的投資人士。
[投資建議]
大戶型走俏
"建議選擇偏大戶型的，因為澳洲總體算是地廣人稀，"黃弼唯提醒，海外房產投資者要分清楚購房功能是自住還是投資。如果是前者，選自己心水之地即可，如果是用作投資的話，建議迎合當地人的需求，比如偏大的戶型。對於出海的開發商，則建議選擇開發當地人習慣的戶型，以便於出手。如果商業公寓選太小的比如50平米，很可能沒有市場。
由於澳洲的保障住房及福利政策覆蓋較好，有購房經濟實力的人對自我空間要求很高，不喜歡小戶型的住宅。因此投資者應註意有關的考量，確定自己的購房需求和功能規劃。
英國自住房貸兩成
對比國內繁復的貸款手續，英國和澳洲貸款方便快捷且安全。中介機構介紹，國人僅需要有效護照、最近三個月銀行對賬單、最近三個月工資單和最新的完稅證明及存款證明(說明申請人擁有足夠資金支付房產首付)，即可申請貸款。
如果購房者是個體經營者，則需要最近三年的財務報告和最近的英國海關與稅收總署(H M R C )及稅收計算表格。按照慣例，購房自住的買傢首付少，可獲得更高貸款比例，最高可達80%。而投資購房的買傢需要付出更多首付，最高隻能獲取75%的貸款。
H小姐是一傢外企高級管理人員，2010年由於工作需要外派到倫敦工作。根據自己的存款，決定在倫敦購買瞭離市中心近的兩房公寓。根據她的需求和80萬英鎊的預算，投資置業咨詢公司幫她在Covert G arden和H olborn附近買到一處兩房開放式客廳的老式房產。
值得註意的是，在購買交易過程中，H小姐找到中介公司做瞭合法避稅，最終以低於市價10%的價格購得，同時還節省瞭2%的房產印花稅。第二年，H小姐又在同樣的政策下購買瞭一套純投資用途的小戶型期房公寓。
林通就告訴南都記者，現時英國的房貸利率多采用浮動利率，自住買房即是在英格蘭銀行基準利率的基礎上加2 .68%，並在貸款期限內按此利差隨該基準利率浮動。投資買房則是在英格蘭銀行基準利率的基礎上加3 .38%，並在貸款期限內按此利差隨該基準利率浮動。
"以公司名義遞交的投資房產貸款申請適用不同的貸款利率，詳情需咨詢投資者借貸的英國分行。另外，英國貸款年限分行最長的貸款年限為25年。"林通表示。
[投資建議]
強化合同
不管是個體投資者，還是房地產開發商，在投資過程中，律師咨詢費和會計費用都是一筆省不掉的支出。投資應該遵循投資當地的政策要求。
佳海國際市場總監林通強調，國人的法律意識比較薄弱，在進行海外房地產投資時應強化合同意識。"國外沒有口頭協議這個概念。在簽約前一般要聘請律師對合同條款進行研究。"林通對南都記者介紹說，在律師的見證下簽約後，買賣雙方有三天的冷靜期。合同生效以後，所有的程序都應該按照合同的細則來進行。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-24/08012592010.shtml
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